È valido un atto di alienazione in cui il dante causa abbia acquistato il bene per usucapione senza che sia stata pronunciata la sentenza dichiarativa del relativo acquisto?
Il caso che oggi ci occupa è il seguente: in sede di stipula di un contratto di compravendita avente ad oggetto un bene immobile, il Notaio attesta che la venditrice ha acquistato la proprietà di detto bene per usucapione, ossia per averne avuto il possesso pacifico, indisturbato e continuato da oltre venti anni. Ciò, tuttavia, senza che prima sia mai intervenuta una sentenza o un altro atto di accertamento della proprietà in capo alla stessa.
Ma può ritenersi valido un simile contratto?
Isolata e contestata giurisprudenza ha espresso parere negativo sul punto, sostenendo che “l’acquisto della proprietà di un immobile per effetto dell’usucapione, per poter essere fatto valere e quindi formare oggetto di un contratto di vendita, debba essere dapprima accertato e dichiarato nei modi di legge” (Cass. Civ. n. 9884/1996), quindi con sentenza.
Recentemente, però, si è assistito ad un cambio di rotta. La giurisprudenza, infatti, si è spinta ad affermare che “non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell’usucapione, sebbene l’acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contradditorio con il precedente proprietario”. Secondo i Giudici di legittimità, la sentenza di usucapione si limita a “dichiarare” l’intervenuto acquisto a titolo originario: non ha, dunque, efficacia “costitutiva” dell’acquisto stesso. Conseguentemente, colui che ha maturato tutti i requisiti legalmente richiesti per perfezionare l’acquisto per usucapione è già diventato proprietario del bene a prescindere dalla pronuncia giudiziale; pertanto, egli può disporre del bene come meglio crede, anche senza esser fornito del titolo giudiziale dichiarativo dell’acquisto. Difatti, se si dovesse aderire alla tesi contraria, “si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente” (Cass. Civ. n. 2485/2007).
Alla luce di tale giurisprudenza, pertanto, il contratto di compravendita stipulato dalla nostra venditrice dovrà ritenersi del tutto valido ed efficace.